Расчет рентабельности коммерческой недвижимости

Расчет рентабельности коммерческой недвижимости.
Рентабельность коммерческой недвижимости — это комплексный показатель экономической эффективности объекта. Уметь заранее рассчитывать рентабельность очень важно, потому что это позволяет на нее влиять.
Определяющий фактор будущей рентабельности — стоимость недвижимости. Сюда входят не только цена объекта, но и все издержки, связанные с его приобретением (расходы на нотариальное оформление, выплаты комиссионных риелтору, возможные расходы на ремонт и т.д.)
Далее переходим к арендной плате. На профессиональных порталах коммерческой недвижимости в объявлениях о продаже торговых объектов всегда указан арендный поток — как правило, это текущая арендная плата, а если объект еще ни разу не сдавался — то ориентировочная.
К примеру, объект  стоит 35,0 млн. рублей, арендный поток у него составляет 250 тыс. рублей в месяц. Чтобы рассчитать, сколько денег принесет этот объект за год, нужно умножить 250 тысяч не на 12, а на 11 месяцев. 1 месяц исключается из расчетов — это условное время, которое объект будет пустовать во время ремонтных работ и в промежутках между двумя арендаторами,(возможных причин простоя перед запуском предостаточно.) Итого, получается 2,75 млн. рублей в год.
Чтобы рассчитать «грязную» рентабельность, нужно умножить ежегодный доход от объекта на 100% и разделить на его стоимость: 2,75х100%:35,0= 7,8%.
7,8% — это «грязная» рентабельность объекта, без учета прочих расходов по эксплуатации объекта.
Расходы по эксплуатации состоят:
— затрат на текущий ремонт;
— расходов на содержание здания и придомовой территории;
— сопутствующих издержек: страховка (от 10 до 30 тыс. рублей в год); налог на имущество (от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта в год, в зависимости от правового статуса — юридическое лицо платит больше); налог на доходы — в лучшем случае, если предприниматель на УСН, это будет 6% от арендного потока, если физическое лицо — 13%); непредвиденные расходы на обслуживание здания (замена труб отопления, замена газового котла и т.д.)
Для расчета «чистой» рентабельности нужно суммировать все расходы по эксплуатации. К примеру, они составят 600 тыс. рублей в год. Нужно отнять эту сумму от годовой выручки (2,75 млн. рублей — 600 тыс. рублей = 2,15 млн. рублей) и рассчитать рентабельность заново:
2,15х100%:35,0= 6,1%.
6,1% — это «чистая» рентабельность объекта, с учетом расходов по эксплуатации объекта.